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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~198 萬~~178 萬
參考單價：22.42 萬/坪
地址：台南市東區東門路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：青年大廈
格局： 1房(室) 1衛
總坪數：7.94 坪 (不含車位面積)
主建物面積：4.3 坪
附屬建物面積：0.64 坪
共同使用：3 坪
土地面積：1.19 坪
樓別/樓高： 6樓 / 7樓
屋齡：34 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 套房

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：勝利國小後甲國中
鄰近公園：社區公園
生活機能：傳統市場
面臨路寬：18米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 低門檻入主精華區：總價僅 178 萬元，在台南東區屬於極具競爭力的價格，適合預算有限的買家。 2. 居住狀態良好：室內經過全新整理且水電全更新，入住前無需額外花費進行重大修繕。 3. 生活機能完善：鄰近醫院、火車站及傳統市場，交通與采買極度方便。 4. 學區資源穩定：位於勝利國小與後甲國中學區範圍，有助於未來轉手或子女就學需求。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較老：34 年屋齡對於購屋貸款及銀行評估可能產生影響，部分銀行放款成數或年限可能受限。 2. 高樓層問題：位於 6 樓（總共 7 樓），若大樓無電梯或電梯狀況不佳，對長住者與未來買家的便利性皆構成挑戰。 3. 坪數較小：不到 8 坪的套房格局，居住空間有限，難以滿足家庭長期生活需求。
機會 (Opportunities)	1. 交通便利升級：隨著鐵路地下化計畫完工，周邊交通動線將更順暢，可能帶動區域價值。 2. 租賃需求高：鄰近醫院與火車站，且為低總價小套房，出租對象穩定（如醫護人員、通勤族），租金報酬率潛力佳。 3. 老屋新生效應：若社區後續有成功進行更新或整建維護，建築價值將進一步提升。
威脅 (Threats)	1. 流動性風險：因屋齡老舊及坪數過小，未來轉手時買家族群可能較窄，流通速度不如新案。 2. 社區維修壓力：30 年以上建物可能面臨管路老舊或結構維護需求，需留意大住戶會議的修繕基金狀況。 3. 市場波動：若整體房市環境下滑，老屋價值跌幅可能高於新建物。

物件評論

此物件對於**「小資族自住」或「投資收租」**族群而言，具有很高的購買價值，但不太適合尋求長期家庭居住者。

主要理由是：地理位置極佳且價格門檻低。在台南東區核心地段能以 178 萬元入主，並享有近醫院、車站及學區的優勢，對於預算有限的購屋者來說非常難得。加上室內已全新翻新，買家可省卻裝潢成本與時間。然而，您必須接受屋齡老舊的事實，建議在購買前務必確認大樓電梯運作狀況及社區管理費的使用規劃，並評估銀行核貸條件是否符合自身需求。若能透過長期持握等待鐵路地下化完成後的地價提升，這將是一筆具潛力的投資。

問與答

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經紀業名稱: 富鼎不動產仲介有限公司

證號: (113)登字第471951號

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